Tan sólo 50% de las ventas de propiedades en Francia se manejan a través de un agente inmobiliario (agent immobilier). Sin embargo, cuando se trata de compradores extranjeros, la gran mayoría de las ventas suceden a través de un agente o de un notaire.
Es muy común que los extranjeros en muchos países, particularmente el Reino Unido, usen agentes en sus países que trabajan con agentes Franceses. De igual modo, bastantes agentes Franceses se anuncian en otros países, y muchos de ellos tienen personal Angloparlante (así que no te sientas mal si no hablas Francés fluido).
Si quieres encontrar a un agente en una ciudad o área en particular, busca bajo Agences Immobilières en la sección correspondiente de las páginas amarillas francesas (page jaunes) que están disponibles en las bibliotecas principales de muchos países. Si vas a comprar con un agente local, lo mejor es ir en persona. Los agentes inmobiliarios franceses no suelen enviar por correo ni fax los detalles de las propiedades, pero esperan que estés tu ahí personalmente para visitar las casas inmediatamente.
Los agentes inmobiliarios franceses están regulados por ley y deben estar profesionalmente calificados, tener una licencia y contar con seguro de responsabilidad civil. Para trabajar por su cuenta en Francia, un agente debe tener un carte professionelle, que se les entrega solo a aquellos con ciertas calificaciones profesionales o con experiencia considerable. La carte debe ser renovada anualmente y su número y lugar de expedición debe estar presente en la hoja membretada.
Los agentes inmobiliarios también deben proporcionar una garantía financiera de mínimo €75,000; sin esto, no tienen derecho a manejar el dinero de su cliente. Si un agente proporciona una garantía mayor a esta cantidad, el nombre y dirección del fiador (i.e. el banco) también se debe mostrar en la hoja membretada. Si el agente proporciona una garantía menor, el depósito lo debes pagar al notaire o a algún otro profesional legal involucrado en la venta.
Consejo: Asegúrate de que estás tratando con un agente que cumple con los requisitos y, si tienes alguna duda, pide ver sus credenciales y confirmación de las garantías que ofrece.
La mayoría de los agentes franceses pertenecen a una organización profesional, las tres principales son Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM, http://www.fnaim.fr ), la asociación líder de agentes inmobiliarios; el Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI, http:www.snpi.com ) y la Union Nationale de la Propriété Immobilière (http://www.unpi.org ).
Muy pocos de los agentes extranjeros en Francia cuentan con la exclusiva carte professionnelle. Hasta hace poco, los extranjeros tenían derecho a actuar como ‘representantes de ventas’ (agents commerciaux) autónomos de agentes registrados, sin requerir ningún tipo de calificación. Sin embargo, ésta práctica ha sido erradicada y debes tener cuidado de hacer algún tipo de acuerdo con un agent commercial y, definitivamente, no debes pagar dinero a ningún ‘agente de propiedad’ o ‘agente de búsqueda’ que no esté registrado.
De hecho, no debes empezar a ver propiedades con alguien que no pueda producir una carte professionnelle, o que no sea empleado por alguien que cuente con una; si sufres un accidente al visitar alguna propiedad, no podrás reclamar al menos que el agente sea legal y esté registrado.
Si estás tratando con un agent commercial, deberás revisar que esté dado de alta en el registre du commerce local (debe contar con un número de registro y un número SIRET), y, de preferencia, que el agente al que representa sea miembro de una de las organizaciones profesionales reconocidas (ver arriba). Miembros de la Federación de Desarrolladores, Agentes y Consultores de Propiedades en el Extranjero (FOPDAC, por sus siglas en Inglés), que se ubican en Primer Piso, 618 Newmarket Road, Cambridge CB5 8LP (0870-350-1223, http://www.fopdac.com ) están obligados por un código de ética que les requiere que tengan los requisitos de licencia y, por ende, deben estar registrados en Francia si cuentan con oficinas ahí.
Puede haber ventajas de trabajar con un agente extranjero, particularmente uno angloparlante que tenga experiencia en venta de propiedades extranjeras y esté al tanto de los problemas que pueden ocurrir, pero asegúrate de que venden legalmente. Algunas agencias con sede en el Reino Unido (e.g. My-French-House.com Ltd, 0845-123-5885, http//www.my-french-house.com ) ofrecen un ‘servicio completo de compra de viviendas’, poniéndote en contacto con agentes inmobiliarios, notarios, abogados, desarrolladores y constructores (si necesario) franceses. Debes revisar cuidadosamente cualquier acuerdo o contrato que se te ofrezca por compañías de este tipo para asegurarte de que tus intereses están protegidos.
Si un agente foráneo te refiere con algún agente Francés, es posible que comparta su comisión con el o los agente(s) o cobre extra por sus servicios - en algunos casos, mucho más - y siempre debes revisar qué está incluído (y qué no) en los costos que ofrecen los agentes extranjeros (ver Honorarios abajo).
El marchand de biens es un ‘comerciante’ de propiedades que únicamente tiene permitido vender propiedades que hayan sido suyas por mínimo tres meses. Al igual que los desarrolladores, los comerciantes no necesitan tener una licencia para vender propiedades y debes conseguir asesoramiento legal antes de comprar con un merchand de biens. De hecho, ésta ya no es una profesión reconocida en Francia. Ten en cuenta que algunos agentes inmobiliarios con licencia también son merchands de biens.
El gobierno no tiene control sobre los honorarios de los agentes, aunque están obligados a publicar una lista de cargos (barème) en sus oficinas. Los honorarios son generalmente percibidos en una escala del 5 al 10 por ciento: entre más barata sea la propiedad, más alto el porcentaje, por ejemplo, 10% de una propiedad que cuesta €20,000 se reduce a 5% en propiedades que cuesten €150,000 o más. En la compra de una propiedad cara, se pueden negociar los honorarios del agente. Los honorarios de un agente se pueden pagar por el vendedor, el comprador, o se pueden compartir entre ambos, aunque es normal que el vendedor pague (i.e. los honorarios van ‘incluídos’ en el costo de la propiedad). Un costo neto (net vendeur) excluye los honorarios del agente de ventas; comission comprise (escrito como C/C) indica que el costo incluye la comisión del agente. Asegúrate que al discutir el precio se trate de C/C y no de net vendeur.
Muchos agentes extranjeros trabajan con agentes franceses y comparten la comisión estándar, así que no debes pagar más por utilizar los servicios de un agente foráneo. Los honorarios del agente normalmente se pagan al finalizar, pero se puede pagar antes.
Consejo: Al comprar, revisa antes si necesitas pagar la comisión o algo extra sobre el precio de la propiedad (aparte de los costos e impuestos normales asociados con la compra de una propiedad en Francia).
Alrededor de 15% de las propiedades vendidas en Francia se negocian a través de notaires (un oficial Francés cuyas funciones no son las mismas que un notario o notario público), que también tiene el monopolio del traspaso de todas las ventas de propiedades en Francia. Notaires tiene un código de práctica estricto y no tiene, por ejemplo, permitido mostrar detalles de las propiedades en sus oficinas, lo que significa que la mayoría de ellos trabajan de cerca con varios agentes inmobiliarios. Cuando un notaire es el agente de venta, su comisión de ‘agencia’ no va incluída en el costo, y se paga por el comprador. Esto se debe de tomar en cuenta cuando se calcula el costo total de la propiedad. Sin embargo, los honorarios de ‘agencia’ que cobra un notaire suelen ser menores a las que perciben los agentes de ventas (ver arriba), por ejemplo, 5% hasta €50,000 y 2.5% a partir de esta cifra. Aunque pueda parecer que haya un conflicto de intereses cuando el notaire recibe sus honorarios del comprador pero las instrucciones del vendedor, en práctica no suele haber problemas. El IVA (TVA) de 19.6% se debe sumar a todos los costos.