El primer paso para comprar un hogar en Francia es la firma del contrato preliminar. El notaire es responsable de asegurarse que el contrato esté correctamente escrito y que el precio de compra sea pagado al vendedor.
El notaire no verifica ni garantiza la exactitud de las declaraciones hechas por el vendedor en el contrato ni te protege contra fraude.
Existen distintos tipos de contratos preliminares dependiendo de si compras una propiedad existente (construida) o una nueva propiedad que aún debe ser construida o se encuentra en construcción.
Hay varios tipos de contratos preliminares o de venta (generalmente llamados contrat de vente o contrat de vente sous clauses suspensives si cuenta con cláusulas condicionales) que se usan para comprar propiedades existentes:
Los contratos aparte del compromis de vente ofrecen poca protección al comprador y deben evitarse. Sin embargo, ten en cuenta que quizá no tengas la posibilidad de decidir el tipo de contrato usado, que dependerá del agente o notaire que lleve a cabo la venta. Los agentes y notaires normalmente llevan sus contratos ya impresos, aunque todos los contratos deben llevar un mismo diseño estándar. Algunos agentes o notaires franceses proporcionan una copia en Inglés del contrato, aunque algunas traducciones pueden ser malas, sin sentido o diciendo cosas distintas. Es importante que comprendas todas las cláusulas en el contrato preliminar.
Se te debe entregar una copia del contrato preliminar firmado por ti y por el vendedor, con un aviso informando que hay un periodo de ‘enfriamiento’ de siete días; en otras palabras, puedes cancelar el acuerdo dentro de ese periodo sin penalización.En caso de querer cancelar el contrato, debes escribirle al notaire que está llevando a cabo la venta, usando una carta por correo registrado (lettre recommandée) - tu cancelación es válida si envías la carta durante el periodo de ‘enfriamiento’, independientemente de cuándo (si acaso) llegue la carta a su destino. No necesitas dar razones por la cancelación. Si has pagado un depósito, se te debe ser devuelto en los siguientes 21 días de la cancelación. Ten en cuenta que el derecho a cancelar no aplica en la compra de terrenos para construir.
Comprar en pre-construcción tiene sus riesgos, pero la mayoría de estos pueden ser minimizados con un buen contrato. El tipo de contrato inicial más común al comprar en pre-construcción es un contrat de réservation (correctamente llamado contrat préliminaire). El contrato, que debe ser escrito, contiene detalles completos de la propiedad a construir (incluyendo copia de los planos y dibujos mostrando la ubicación exacta dentro del desarrollo y si es parte de una co-propiét, el número de habitaciones, el área habitable estimada, los materiales que se usarán en la construcciòn), los servicios que se proporcionarán, el calendario de construcción, el precio (incluyendo posibles variaciones o adiciones), un calendario de pagos y terminación, detalles de las penalizaciones en caso de no terminar, y las circunstancias bajo las que se puede devolver el depósito, y los detalles de cualquier garantía aplicable (ver abajo). El contrat de réservation debe confirmar que un borrador de la Escritura será entregada al comprador mínimo un mes antes de la terminación.
El plano de piso y especificaciones técnicas se firman por ambas partes para asegurar que el estándar y tamaño de construcción se respete. Al vendedor se le refiere como réservant y al comprador como réservataire. Como un compromis de vente, un contrat de réservation está sujeto a un periodo de ‘enfriamiento’ de siete días desde la fecha de recepción de la carta de notificación registrada, que normalmente va acompañada de una copia firmada del contrato.
El desarrollador debe proporcionar una de dos tipos de garantía de ‘terminación’: una garantie extrinsèque o una garantie intrinsèque. Ambas aseguran que se te proporcione con los fondos necesarios para completar la construcción a tiempo, pero en caso de obtener una garantie extrinsèque, los fondos los proporciona el banco u otra institución financiera; en el caso del garantie intrinséque (que es más común), el desarrollador proporciona los fondos. Ya que el segundo ofrece menor seguridad, no debes firmar el contrato de compra definitiva (acte de vente) hasta que mínimo se completen las fundaciones del edificio. Con el garantie extrinsèque suele ser seguro firmar desde que se garantice el permiso de construcción.
El contrato definitivo puede ser el contrat à terme, donde te responsabilizas a pagar por la propiedad una vez que esté completa, o (más comúnmente) el contrat en létat futur d’achèvement, que va transfiriendo la propiedad progresivamente conforme se va construyendo. Si la propiedad es una co-propriété, debes recibir una copia de las reglas de la asociación del dueño.
Por supuesto debes hacer revisiones regulares (preferiblemente en persona) para asegurarte de que todo vaya de acuerdo al plan, aunque es poco probable que te permiten visitar el sitio de construcción por cuestiones de seguridad (visitas al sitio acompañadas a veces son permitidas). Una vez terminada la propiedad, tendrás una junta de sitio para revisar su condición; quizá debas traer a un supervisor o arquitecto contigo, aunque no suele ser necesario, ya que un inspector independiente estará presente para aprobar cada estado de la construcción (puedes pedir copias de las attestations del inspector).
Si no estás feliz con nada, debes externar tus quejas por escrito (conocidas como procès-verbal) y enviarlas al desarrollador por correo registrado (lettre recommandée); tienes 30 días para hacer esto. En circunstancias extremas, puedes rehusarte a realizar la compra. En este caso se debe acordar una fecha nueva de entrega por parte del desarrollador; si esto falla, puedes ir a juicio, aunque evidentemente esto es la última opción.
Existen varias garantías que aplican a la propiedad terminada y sus instalaciones como plomería y sistemas eléctricos.
Si vas a comprar un lote y contratar a un constructor, deberás realizar un contrato conocido como contrat de construcion d’une maison individuelle (CCMI). Hay dos tipos de CCMI: con y sin planos (fourniture du plan). El primero puede aplicar cuando ya tienes los planos hechos por un arquitecto o si diseñas el hogar tu mismo; el segundo aplica cuando el constructor debe hacer sus propios planos.
Al igual que con un vente en état futur d’achèvement (ver arriba), el constructor debe proporcionar una garantía financiera, pero en este caso debe ser una garantie extrinsèque (respaldada por un banco u otra institución financiera). Los pagos por etapas son similares a los que se hacen cuando se compra en pre-construcción.
El contrato preliminar normalmente compromete legalmente a ambas partes, por lo que es importante obtener asesoramiento legal antes de firmarlo. Aunque no es necesario contratar a un notaire para firmar el contrato, se recomienda hacerlo ya que brinda peso legal al trato. Sin embargo, un notaire no necesariamente protegerá tus derechos e intereses. Rara vez un notaire señalará los posibles obstáculos en un contrato, dará asesoría o dará información (pero un agente inmobiliario normalmente si lo hará). Si requieres de asesoramiento legal adicional, deberás contratar a un abogado con experiencia, ya sea local o de tu país de origen (que debe hablar Francés fluído y debe ser experto en leyes de propiedades en Francia). De igual modo debe hablar Inglés, o un idioma que tú y él hablen con fluidez. Es inteligente contratar a un abogado si no hablas Francés de forma fluída (aunque lo hables bien, es posible que no comprendas la jerga legal).
Consejo: Los expertos sugieren que mandes revisar tu contrato preliminar por un asesor legal antes de firmarlo.
Una de las razones principales por las que debes contratar a un abogado es para proteger tus intereses a través de cláusulas condicionales necesarias dentro del contrato, que a un notaire pueden no importarle, y puedes contratar un abogado sólo para que revise el contrato preliminar.
Hay otras varias razones por las que contratar a un abogado puede ser la mejor opción: por ejemplo, la mejor forma de comprar propiedades en Francia es a través de una agencia francesa, o quizá desees establecer disposiciones especiales en cuanto a la herencia.
El método usado para comprar propiedades en Francia tiene consecuencias importantes, particularmente en cuanto a las leyes de herencia, y puede ser difícil o excesivamente caro corregir los errores más adelante.
Antes de contratar a un abogado, compara los costos de distintos y pide cotizaciones por escrito. Revisa qué incluyen dentro del costo y pregunta si se trata de un precio total e innegociable, o es solo un estimado (una tasa baja básica puede implicar cargos ‘extras’ bastante más caros). Los honorarios de un abogado pueden calcularse por hora (por ejemplo, €150 por hora) o por porcentaje del precio total de la propiedad (por ejemplo, 1 ó 2 por ciento, con unos honorarios mínimos de €600 a €1,200). En caso de tratarse de una compra en pre-construcción, es posible que haya un cargo básico dependiendo del valor de la propiedad, más un cargo por hora por trabajo extra que no estaba tomado en cuenta.
Cuando firmes el contrato preliminar, debes pagar una cuota de reservación (réservation) o depósito (acompte/dépot de garantie, también conocido como apport personnel). Esto suele ser un 5 por ciento cuando se compra una propiedad en pre-construcción, o 10 por ciento si es una propiedad ya construida. El método más seguro y rápido para pagar un depósito es hacer una transferencia de banco a banco, de tu banco a la cuenta de banco del agente o notaire. Toma en cuenta que un agente inmobiliario debe estar registrado para manejar el dinero del cliente.
Si el depósito es un dédit, el comprador perderá su depósito si decide cancelar la compra; de igual manera, si el vendedor decide no vender, debe pagar una penalización igual al monto del depósito. Si el depósito es acompte, ninguna parte puede retraerse y la venta se puede forzar legalmente. El depósito es reembolsable bajo condiciones muy estrictas únicamente, relacionadas con cualquiera de las cláusulas condicionales como no obtener el préstamo hipotecario (ver abajo), aunque también se puede perder si no se completa la transacción durante el periodo establecido en el contrato, por ejemplo 90 días. Toma en cuenta que si te retraes de una compra después de que todas las condiciones hayan sido cumplidas, no solo perderás tu depósito, sino que también debes pagar las comisiones del agente.
Consejo: Asegúrate que sepas exactamente cuáles son las condiciones que definen si se devuelve o pierde el depósito.
Todos los contratos preliminares, ya sea para propiedades viejas o nuevas, contienen un número de cláusulas condicionales (clauses/conditions suspensives) que deben cumplirse para validar el contrato. Las condiciones normalmente aplican a eventos fuera de las manos del vendedor o comprador, aunque prácticamente todo lo que se acuerde entre el vendedor y el comprador se puede incluir en el contrato. Si no se cumple alguna de las condiciones, el contrato se puede suspender o declarar nulo, y el depósito se devuelve. Sin embargo, si decides no realizar la compra pero no te respalda ninguna de las cláusulas en el contrato, puedes perder el depósito o ser forzado a realizar la compra. Si vas a comprar algo del vendedor como alfombras, cortinas o muebles que vayan incluídos en el precio de venta, debes ponerlo en una lista y adjuntarla al contrato como un apéndice. Todas las instalaciones y accesorios presentes en una propiedad cuando la visites (y aceptes comprar), deben estar presentes cuando tomes posesión, al menos que se indique el contrario en el contrato.
Hay muchas posibles cláusulas condicionales referentes a una amplia gama de temas, incluyendo los siguientes:
Cláusula de Hipoteca
La cláusula condicional más común dicta que el comprador puede retraerse de la compra si no consigue obtener un crédito hipotecario. Esta cláusula es obligatoria para todas las compras de propiedades bajo la Ley Scrivener (Loi Scrivener). Si no pretendes sacar un crédito, debes endosar el contrato para este efecto en tu propia letra, lo que significa que renuncias a tus derechos bajo la ley. Esto no siempre es la mejor salida, aunque no tengas intención de pedir un crédito hipotecario (no debes sacar un crédito, aunque digas que sí lo harás). Si renuncias al derecho de obtener una hipoteca y luego te das cuenta que si la necesitas, pero no te la aprueban, perderás tu depósito.
La cláusula de la hipoteca debe indicar la cantidad, el plazo y la tasa de intereses esperada o acordada con el prestamista, más su nombre (si se sabe). Si no se te aprueba la hipoteca por la cantidad y plazo acordados, no pierdes el depósito. Debes aplicar por el crédito dentro de un cierto tiempo después de firmar el contrato y haber especificado el periodo en el que se debe asegurar (por ejemplo, seis semanas). Si no se te aprueba la hipoteca por razones que eran fáciles de predecir, puedes perder el depósito.
Una vez firmado el contrato preliminar, el notaire necesitará que establezcas tu estado civil (état civil) antes de procesar la compra.
Esto no sólo es para verificar tu identidad, sino también para satisfacer la ley de herencia en Francia. Para hacer esto, el notaire necesita ver tu pasaporte, acta de nacimiento, acta de matrimonio o divorcio (o caso de ser viudo, acta de defunción), y una copia de un recibo de luz o teléfono que verifique tu residencia permanente. Si tienes un contrato de matrimonio, el notaire requerirá una copia o una traducción certificada al Francés.
Si no cuentas con un contrato (si te casaste en el Reino Unido, por ejemplo), debes especificar que tu estado civil es similar al séparation de biens, que significa que cada uno se considera dueño de sus propios bienes, en lugar del communauté universelle, donde todos los bienes adquiridos desde tu matrimonio se consideran de ambos, y una ‘cláusula de asignación’ (clause d’attribution) se debe adjuntar al contrato.
CONSEJO: La ley de herencia de Francia es complicada, y se recomienda altamente buscar asesoramiento legal antes de decidir bajo qué nombre registrar la propiedad.
Antes de registrar la escritura y título de tu hogar, debes considerar el impuesto y consecuencias de herencia para tus beneficiarios. La posesión de una propiedad francesa puede ser registrada bajo un sólo nombre, nombres de una pareja en conjunto, sus hijos únicamente, o los nombres de toda la familia. En el caso de nombres en conjunto, debes elegir entre posesión en division o posesión en tontine, que puede resultar en consecuencias importantes en caso de la muerte de uno, particularmente si no se ha realizado un testamento. Parejas no casadas, o de un matrimonio anterior, deben tener mucho cuidado en cuanto a la herencia si se va a comprar una propiedad en conjunto en Francia.
Asegúrate de registrar la posesión de la propiedad correctamente a la hora de realizar la compra, ya que puede ser extremadamente caro (o quizá imposible) cambiarlo en el futuro.